Zwykłe domki jednorodzinne w cichych dzielnicach w ciągu kilku miesięcy zmieniają się w bloki z kilkunastoma mieszkaniami. Czy deweloperzy wykorzystują lukę w przepisach?
Pani Bożena mieszka w domku, który jest tak zwanym bliźniakiem.
- Mężczyzna od sąsiedniego domu powiedział, że jest inwestorem. Że kupili go dla syna, który będzie tu mieszkał. Mówił, że syn ma żonę, małe dziecko, nawet pokazywał mi to dziecko na zdjęciu w telefonie – opowiada Bożena Muchacka.
Przerabianie domów na mikrokawalerki
W drugiej części bliźniaka zaczął się remont. Skala prac zaskoczyła panią Bożenę. W budynku zachodziły zmiany widoczne nie od ulicy, ale od strony ogrodu.
- Na piętrze w jednej i drugiej części domu był taras. Tymczasem podczas remontu, w ostatnim momencie, powstało jeszcze jedno pomieszczenie, właśnie na tym tarasie. Ci państwo chcieli też zaadoptować piwnicę. I wykopali dużo ziemi, żeby była właściwa wysokość – pokazuje pani Bożena.
To przykład nowego zjawiska, czyli przerabiania domów jednorodzinnych na mikrokawalerki. Mieszkania wielkości od 10 do 20 metrów sprzedawane są na rynku wtórnym przez portale internetowe.
Wśród ogłoszeń łatwo odnaleźliśmy ofertę sprzedaży minikawalerki w bliźniaku, którego połowa należy do rodziny pani Bożeny.
„Kawalerka z pięknym widokiem, taras. 189 tys. zł, za 15 m kw.”, można przeczytać w ogłoszeniu.
- To mieszkanie będzie sprzedawane z wykończeniem. Kwota za to mieszkanie to 235 tys. zł – usłyszała przez telefon reporterka.
W tym przypadku na zewnątrz budynek niczym się nie wyróżnia. W środku widać, że dom jednorodzinny jest wewnątrz blokiem z klatką schodową z trzema piętrami i wejściami do minikawalerek różnej wielkości. Każda z nich ma łazienkę i miejsce na aneks kuchenny.
- Tu jest 10 mieszkań. Po trzy na każdej kondygnacji i jeszcze w przyziemiu – usłyszała reporterka od osoby, która ją oprowadzała.
Co prawo mówi o mikrokawalerkach?
Czy sprzedawany lokal to będzie mieszkanie własnościowe?
- To jest udział ze wskazaniem na lokal mieszkalny. Generalnie prawo zmieniło się w 2018 roku i mówi, że mieszkania, które są poniżej 25 m kw., nie mogą być nanoszone w księgach wieczystych – oświadczył mężczyzna.
Podsumowując, klient może kupić mieszkanie nieposiadające księgi wieczystej w domu jednorodzinnym, który został według inwestora tylko wyremontowany. W ramach remontu powstało 10 mieszkań i nie jest to przebudowa, tylko reorganizacja pomieszczeń. A remontu nie trzeba zgłaszać do miejskiego wydziału architektury.
- Jeżeli obiekt był jednorodzinny, a teraz posiada kilkanaście lokali, to nie jest to remont, tylko to co najmniej przebudowa i prawdopodobnie również zmiana sposobu użytkowania – mówi Marek Kaszyński, prezes Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP.
- W mojej ocenie, taka działalność budowlana jest samowolą budowlaną – zaznacza Kaszyński.
Pani Bożena jest przerażona skalą robót i zmianami zachodzącymi po sąsiedzku. W ramach tak zwanej reorganizacji pomieszczeń powstały nowe lokale w garażach, na tarasie, a nawet w piwnicy która praktycznie została wykopana z ziemi, by stać się minikawalerką w przyziemiu.
Dom jednorodzinny może mieć wydzielone tylko dwa lokale
Pani Bożena zaczęła pisać do urzędów architektoniczno-budowlanych z pytaniem, kto wydał pozwolenie na taką przebudowę. Zawiadomiła też nadzór budowlany, który przeprowadził kontrolę w budynku.
- W tej chwili jest 20 takich postępowań. 13 zostało zakończonych. W 13 przypadkach nadzór budowlany wydał decyzję o tym, że trzeba przywrócić dom do stanu pierwotnego. To oznacza, że to, co zostało zrobione w tych domach, jest z pominięciem prawa budowlanego, a tym samym jest samowolą – mówi Dariusz Nowak, rzecznik Urzędu Miasta Krakowa.
Część domów badanych przez PINB jest w remoncie, niektóre są już zamieszkane.
- Tam są takie klitki, że we dwoje się nie wyminiemy. Tego nie można nazwać mieszkaniem czy kawalerką, to po prostu poczekalnia – mówi jeden z sąsiadów.
- I to nie jest jak sąsiedztwo jednorodzinne. Nasza ulica jest bardzo wąska i mamy problemy ze swoimi samochodami, a dochodzi 14 mieszkań i wszyscy gdzieś stają, więc ciężko jest przejechać – dodaje nasz rozmówca.
W jakich domach powstają minikawalerki?
Faktycznie domy, w których powstają minikawalerki są bardzo charakterystyczne. Najczęściej budowane 30, 40 lat temu, betonowe, 2-3 piętrowe, położone na spokojnych osiedlach willowych, które bywa, że są chronione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Na rozmowę przed kamerą zgodzili się prezesi jednej z firm, którzy kupują na rynku wtórnym domy jednorodzinne by, jak twierdzą, potem legalnie sprzedawać udziały jako minikawalerki. Mają kilkanaście takich inwestycji. Jak się okazało, w biurze czekali na nas też właściciele lokali kupionych w budynkach, które nadzór uznał za samowolę.
- Wiedzieliśmy, co kupujemy. Była atrakcyjna cena, bo nie każdy ma ciężkie pieniądze, żeby kupić mieszkanie w Krakowie. Mi wystarcza, to co kupiłam – oświadczyła jedna z kobiet.
- To jest prywatny dom, zmodernizowany, wcale nie w wielkim stopniu, wewnątrz. Jeżeli by tam mieszkały dwie lub trzy rodziny sześcioosobowe, to byłaby taka sama sytuacja - dodała.
Czy mieszkańców nie niepokoi, że mieszkają w samowoli budowlanej?
- Nie. Nie zawsze nadzór budowlany ma rację – stwierdziła kobieta.
- Cała sytuacja z nadzorem budowalnym kręci się wokół jednej, źle postawionej tezy, takiej, że zmieniamy kategorię budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny – stwierdza Damian Iwanowicz. I dodaje: - To, czy budynek jest jednorodzinny czy wielorodzinny nie świadczy o tym, ile osób dany budynek zamieszkuje, tylko ile ma ksiąg wieczystych. U nas, w większości, na budynkach jest jedna księga wieczysta. A sprzedaż udziałów jest dozwolona prawnie. One funkcjonują jako jednorodzinne, są jednorodzinnymi i były jednorodzinnymi od samego początku.
Przedstawiciele firmy twierdzą, że w budynku mogą sobie wydzielać tyle pomieszczeń, ile chcą i budować tyle łazienek, ile im się podoba, bo prawo budowlane tego nie reguluje. Jednak prawo budowlane rozróżnia pomieszczenie i mieszkanie.
Co jest mieszkaniem?
- Mieszkaniem jest trwale wydzielona jednostka, umożliwiająca „prowadzenie samodzielnego gospodarstwa” – mówi architekt Marek Kaszyński. I dodaje: - Jeżeli ewidentnie są to odrębne gospodarstwa, czyli posiadają wspólny korytarz, z którego prowadzą wejścia do poszczególnych lokali i są odrębne łazienki, to wtedy de facto budynek staje się wielorodzinnym.
Na portalach ogłoszeniowych znaleźć można kilkanaście minikawalerek w budynkach uznanych w Krakowie za samowolę. Inwestorzy składają odwołania od decyzji PINB i nadal prowadzą prace budowlane i sprzedają minikawalerki.
- Kiedy nadzór budowalny stwierdza samowolę, to często człowiek, który nabył udziały, który mówi, że jest właścicielem pomieszczenia, ma go przywrócić do stanu pierwotnego. Jak inwestor sprzeda wszystkie udziały, to może się okazać, że nakaz przywrócenia do stanu pierwotnego dostaną ci, którzy ten lokal od tego człowieka kupili. To oznacza, że na końcu ci ludzie zostają z niczym, bo nie mają lokalu, choć za niego zapłacili. Dlatego, że jak przywrócą go do stanu pierwotnego, to ten lokal zniknie – mówi rzecznik krakowskiego urzędu miasta Dariusz Nowak.